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Preise

Nach Jahren des Booms fallen Immobilienpreise dieses Jahr im Schnitt wieder. Doch wenn Sie sich jetzt ein Haus kaufen wollen, müssen Sie dafür kurioserweise trotzdem mehr bezahlen als in den Vorjahren. FOCUS online erklärt, woran dieser Effekt liegt.

Jahrelang kannten die Immobilienpreise in Deutschland nur einen Weg – steil nach oben. Das kehrt sich schon seit dem vergangenen Sommer um. Die Postbank geht in ihren Wohnatlas davon aus, dass daraus ein lang anhaltender Trend wird, bei dem die Preise bis 2035 jährlich im Schnitt um 0,2 Prozent nachgeben. 2023 dürften die Raten weit höher liegen. Die DZ Bank rechnet mit vier bis sechs Prozent niedrigeren Preisen als im Vorjahr. Der Baufinanzierer Dr. Klein geht in ländlichen Regionen sogar von mehr als 10 Prozent Rückgang aus. Die Allianz rechnet in den kommenden zwei Jahren sogar mit acht Prozent weniger im Schnitt. Das kommt nach einem Rückgang von 3,3 bis 4,2 Prozent je nach Immobilienart im vergangenen Jahr.

Diese Zahlen sehen danach aus, als seien jetzt goldene Zeiten für Immobilienkäufer angebrochen. Aber das täuscht, denn obwohl die Preise in den meisten deutschen Regionen sinken werden, müssen Sie für Ihr Haus immer noch deutlich mehr bezahlen als im Vorjahr. Schuld daran ist die Europäische Zentralbank (EZB). Deren Leitzinserhöhungen haben bis jetzt schon dazu geführt, dass der durchschnittliche Zins für Immobilienkredite von 1,2 Prozent – dem Durchschnitt der Vorjahre – auf aktuell etwa 3,1 Prozent angestiegen ist. Da die EZB für Frühjahr und Sommer noch weitere Zinserhöhungen plant, könnten auch die Immobilienzinsen noch weiter steigen.

Wie sich der EZB-Leitzins auf Immobilien auswirkt

Der Leitzins der EZB gibt dabei an, welchen Zins eine Bank zahlen muss, um sich Geld von der Zentralbank zu leihen. Er liegt aktuell bei 3,0 Prozent, könnte aber nach Analystenschätzungen bis Sommer auf 4,5 Prozent steigen. Wenn Banken mehr Zinsen zahlen müssen, um sich Zentralbankgeld zu leihen, erhöhen sich zwangsläufig die Kreditzinsen, um diese Kosten zu refinanzieren. Der durchschnittliche Zinssatz für Immobilienkredite dürfte deswegen immer leicht über dem Leitzins liegen. Die Differenz zwischen Kreditzins und Leitzins entspricht dem Reingewinn für die Bank.

Das wiederum wirkt sich aber unmittelbar auf die Kosten für Hauskäufer aus. Da es beim Immobilienkauf um hohe Summe geht, haben schon kleine Erhöhungen des Zinssatzes große Auswirkungen. Nehmen wir an, Sie wollen sich ein Haus kaufen, für das Sie einen Kredit über 200.000 Euro benötigen. Bei einem Zinssatz von 1,2 Prozent und einer angenommen Anfangstilgung von 3,8 Prozent würden Sie den Kredit in knapp 23 Jahren abbezahlen und dabei 28.812 Euro an Zinsen extra bezahlen. Bei einem Zinssatz von 3,1 Prozent und einer entsprechend niedrigeren Anfangstilgung von 1,9 Prozent brauchen Sie fast 31 Jahre und zahlen 112.580 Euro an Zinsen. Das sind Mehrkosten von 83.768 Euro oder 37 Prozent.

Dieser Prozentsatz bleibt stabil, egal wie hoch Ihre Kreditsumme ist. Was aber mit dieser ansteigt, sind die extra Kosten durch Zinsen. Bei einem Kredit über 300.000 Euro kommen so zusätzliche Kosten von 125.650 Euro auf Sie zu, bei einem Kredit über 500.000 Euro sind es 209.418 Euro und wer sich ein Luxusanwesen – oder eine normale Münchner Eigentumswohnung – für eine Million Euro leistet, der kommt auf 418.834 Euro extra.

Immobilienpreise fallen nicht schnell genug

Diese höheren Zinskosten sind der Grund dafür, dass die Immobilienpreise aktuell fallen. Verkäufer können die bisherigen Preise nicht mehr verlangen, wenn die Aufschläge durch Zinsen für die Käufer immer höher werden. Der Kreis der Käufer, die sich eine Immobilie leisten können, wird dadurch immer geringer und nicht überall lässt sich damit noch jemand finden. Deswegen fallen die Preise in ländlichen Gegenden, wo die Nachfrage geringer ist, auch stärker als in Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg. Hier könnten die Immobilienpreise der Zinsen ungeachtet sogar noch weiter ansteigen – einfach, weil die Nachfrage das Angebot hier so weit übersteigt, dass Verkäufer noch höhere Preise fordern können.

Doch auch da, wo die Preise fallen, werden Immobilien inklusive Finanzierung noch teurer. Denn allein um den bisherigen Zinsanstieg von 1,2 auf 3,1 Prozent auszugleichen, müssten die Immobilienpreise um rund 27 Prozent fallen. Würde die heutige 200.000-Euro-Immobilie nur noch 146.000 Euro kosten, lägen die Gesamtkosten inklusive gestiegener Zinsen auf demselben Niveau wie mit dem niedrigeren Zinssatz. Solch ein Preisverfall ist aber zumindest kurzfristig utopisch. 27 Prozent geringere Kaufkosten werden Sie höchstens in wenigen Einzelfällen in abgelegenen Landkreisen finden. Steigen die Zinsen dieses Jahr weiter, verschärft sich das Problem noch. Bei 4,5 Prozent Leitzins und angenommenen 4,6 Prozent Immobilienzinsen verteuert sich eine Immobilie um 140 Prozent. Um das auszugleichen, müssten die Kaufpreise schon um fast 60 Prozent fallen.

Wann Sie jetzt noch kaufen sollten

Nicht dabei berücksichtigt ist, dass auch die Dauer Ihres Immobilienkredits immer länger wird. Denn wenn Sie die Monatsraten nicht erhöhen wollen, können Sie bei höheren Zinsen immer weniger von der eigentlichen Kreditschuld tilgen. Entsprechend müssen Sie länger zahlen, bis die Kosten abgetragen sind.

Als Faustformel dafür, ob sich ein Hauskauf in Ihrem Fall trotz allem lohnt, sollten Sie die so genannte Mietrendite heranziehen. Sie berechnen sie, indem Sie die Netto-Mieteinnahmen einer Immobilie – also Kaltmiete abzüglich Betriebskosten – durch die Gesamtkosten des Hauskaufs – also Kaufpreis plus Nebenkosten plus Zinsen – teilen. Mietrenditen von mehr als 4 Prozent gelten dabei als ein guter Kauf, ab 6 Prozent ist es ein exzellenter Wert. Bei niedrigeren Werten sollten Sie abwägen, ob Ihnen diese Immobilie die finanzielle Belastung wirklich wert ist. Die Mietrendite spielt dabei auch eine Rolle, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen wollen, denn Sie setzt die Kaufkosten ins Verhältnis zur Miete, die Sie ohne den Kauf zahlen müssten.

QUELLE: FOCUS ONLINE
Mittwoch, 08.03.2023

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